안전한 부동산 거래는 재산을 지키고 분쟁을 예방하는 데 매우 중요합니다.
등기부등본 확인
등기부등본은 부동산의 주민등록등본과 같은 역할을 합니다
소유자, 근저당권(대출), 가압류 등 권리관계 확인 을 할 수 있습니다
반드시 최신본으로 확인하시기 바랍니다 (민원 24 또는 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능).
☆ 우리나라는 등기는 공신력 이 없다
맞습니다.
대한민국의 부동산 등기제도는 형식적 공신력은 인정되나 실질적 공신력은 없다고 되어있습니다
즉, 등기에 공신력이 없다는 말은 다음과 같은 의미입니다:
등기에 공신력이 없다란?
▶ 등기부의 내용이 틀렸더라도,
이를 믿고 부동산을 취득한 사람이 법적으로 보호받지 못할 수 있다는 의미입니다.
예를 들면
A가 소유자라고 등기부에 나와 있지만 사실은 B가 진짜 소유자인 경우
C가 A를 믿고 등기부 보고 매수해도 나중에 소유권을 잃을 수 있습니다
→ C는 보호받지 못함 등기에 공신력이 없기 때문입니다
대한민국 등기제도의 원칙
공시력 등기부에 기록된 사항은 누구나 열람 가능함 (투명성 목적)
형식적 유효 절차를 갖춘 등기는 외형상 유효합니다
❌ 공신력 없음 등기 내용이 틀려도, 이를 믿고 거래한 사람이 보호받지 못할 수 있습니다
그러면 왜 공신력이 없을까?
등기를 믿고 거래한 사람보다 진짜 권리자 보호를 우선하기 때문입니다
등기부에 기재된 사실이 진실인지까지 국가가 보장하지 않습니다
독일 등기제도와의 차이
독일 등기에 공신력이 있어, 등기 믿고 매수하면 보호됩니다
한국 등기에 공신력 없음, 실소유자가 따로 있으면 매수자도 권리 취득 불가합니다
다시 정리를 해보면
"등기에 공신력이 없다"는 말은, 등기부를 믿고 거래했더라도 등기 내용이 틀렸다면 보호받지 못할 수 있다는 뜻입니다.
계약을 진행할 때마다
느끼는 거지만
등기부등본상 소유자와 계약해라
등기에는 공신력이 없다
이두가지가 혼돈되어 모순이 되기도 합니다
그래도 현장에서는 꾸준히 등기부등본상 소유자와 계약을 하고 있습니다
나라에서 특별한 조치가 필요할듯합니다
실제 소유자와 계약
계약 상대방이 등기부등본상 소유자인지 확인하여야 합니다
대리인일 경우, 위임장과 인감증명서 확인 필수입니다
임대인의 경우 전세보증사고 이력, 다주택 여부도 확인 가능 (국토부 ‘임대인 정보조회 서비스’)도 같이 이용하시면 도움이 됩니다
계약서 작성 시 주의사항
계약서 작성 시 여러 가지 주의점이 있지만 특히 계약금, 중도금, 잔금 등 금액과 날짜 명확히 기재하는 것도 중요합니다
특약사항은 구체적으로 작성하고 반드시 문서로 남기기 (예: 수리 약속, 중도 해지 시 조항 등을 꼼꼼히 적어야 합니다)
계약서 쓸 때 서로 기분 좋은 상태일 때 자세히 기록하면 서로 인정해 주는데
막상 중도에 문제가 생기면 계약서를 변경하기가 아주 어렵답니다. 왜냐하면 계약서 쓸 때 하고 중도에 이행될 때 서로 어긋나는 경우가 가끔 있는데 그때 되면 서로 기분이 조금 나쁜 상태이기 때문에 변경하는 것 자체를 불이익이 있는 것처럼 오해하는 경우가 많아서 그렇습니다
중개업소 이용 시 공인중개사 자격 여부와 개설등록 여부 확인필수입니다
특히 중개 사무소에 근무하는 분들이 공인중개사 자격증을 소유하고 있는지를 확인해야 됩니다. 요즘은 그런 경우가 많지 않지. 하지만 그래도 무등록으로 일하는 분들이 있을 수도 있으니 주의하셔야 합니다
공인중개사 본인임을 반드시 확인 바랍니다
권리침해 여부 확인
전입세대 열람: 세입자 유무, 우선변제권 확인 (동 주민센터에서 가능합니다)
<건축물대장위반건축물 >
여부 확인 일반 여부에 따라 불이익이 있기 때문에 자세히 체크를 하셔야 됩니다
<토지이용계획확인원> 개발제한구역, 도로계획 등 확인도 하여야 합니다
계약 이후 절차
계약서 보관은 최소 5년 이상.
잔금일에 소유권 이전등기는 동시이행입니다
전세보증금이 있는 경우, 보증보험 가입 권장합니다
부동산 계약 이후 해야 할 일은 거래 종류(매매/전세/월세 등)에 따라 조금씩 다르지만, 공통적으로 꼭 챙겨야 할 중요한 절차들이 있습니다.
아래에 부동산 계약 이후 할 일을 항목별로 정리해 드리겠습니다
1. 계약서 재확인
계약서에 기재된 주소, 금액, 계약일, 특약사항 등을 다시 한번 확인하세요.
계약서 사본 보관: 원본은 임대인, 임차인, 중개사 각각 1부씩 보관합니다
2. 잔금일과 이사일 체크
잔금 지급일과 이사 예정일을 캘린더에 메모해 두세요.
필요한 경우 이삿짐센터 예약, 주소지 변경 준비등도 합니다
3. 등기·전입·확정일자 (매매/전세 시 중요)
▶ 매매 시
잔금일에 소유권 이전 등기 진행
보통 법무사에게 맡기지만, 셀프로도 가능합니다
등기부등본에서 근저당, 가압류 등 권리관계 확인 필수
정리도 해야 합니다
▶ 전세/월세 시
전입신고 + 확정일자 필수입니다 (전세보증금 보호)
전입신고: 주민센터 or 정부 24
확정일자: 주민센터에서 임대차계약서 지참해야 합니다
전입+확정일자가 있어야 대항력 + 우선변제권이 생깁니다.
4. 중개수수료 정산
계약 체결 시 중개보수 요율에 따라 정산합니다
영수증/세금계산서 요청하세요
지자체별로 요율표 다름 (매매/전세/월세 구분)
5. 관리비, 공과금 정산
기존 임차인 또는 매도인과 가스, 수도, 전기, 관리비 등 일할 계산 합니다
관련 계좌변경도 필요 (가스, 전기, 인터넷 등 명의변경)
6. 주택임대차 신고제(필요시)
보증금 6000만 원 이상 or 월세 30만 원 이상일 경우 신고 의무
임대차 계약 후 30일 이내 주민센터 or 온라인(정부 24)에서 신고합니다
7. 세금 관련 확인 (매도자/임대인)
매도자는 양도소득세 신고 준비
임대인은 임대소득세 신고 및 등록 여부 확인하세요
8. 보증보험 가입 (전세 시 권장)
HUG 전세보증보험 또는 SGI 전세금 반환보증보험 가입 고려
임대인 사고 이력 확인 후 가입 결정
9. 주소지 변경 등 생활 준비
운전면허증, 통신사, 은행, 카드사 등 주소지 변경
초등학교 배정, 우편물 이전 서비스 신청 등
📌 함께 알면 좋은 서비스
한국부동산원 ‘실거래가 공개시스템’: 시세 확인
대법원 ‘인터넷등기소’: 등기부등본 발급
LH·HUG 보증금 보호 서비스: 전세보증보험 가입 가능
마지막으로 한국공인중개사협회는
회원 여부도 필수확인해 보세요